特例を活用！任意売却で所得税がほとんど課税されない理由

Q：任意売却すると所得税などの税金はかかるのでしょうか？

任意売却も不動産売却の一種なので、売れた金額に応じて所得税などの税金がかかるということを聞きました。

しかし、実際には売れたお金は金融機関への返済に回されるので、税金を請求されても払える目途がありません。

このような状態でも本当に税金がかかるのでしょうか？

任意売却に税金はかかるのか？

不動産を売却すると、売却により出た利益は所得としてみなされるため、その利益に対して「譲渡所得税」が課税されます。

しかし、結論から言うと、任意売却においてこの譲渡所得税が課税されることはほとんどありません。

理由は以下の通りです。

譲渡所得税の考え方

不動産を売却した際の譲渡所得税は、譲渡による「利益」に対して課税されます。

「利益」ですので、売った価格ではなく「売って得をした額」に対して課税されるわけです。

具体的な計算方法は以下の通りです。

譲渡所得税＝｛売却価格 ー（購入時の価格ー減価償却）－（購入時及び売却時の諸費用）｝× 税率

※税率は状況によって異なります。

つまり、売却価格からその不動産を買った時の費用や、売却に伴う費用(仲介手数料等)を控除することができるのです。

従って、購入した時よりも高く売れたなど特殊なケースを除いて、譲渡所得税は課税されないか課税されてもごくわずかです。

厳密に言うと建物には減価償却の考え方が適用されるため、購入した時より安く売っても課税の対象になる可能性がありますが、その場合であっても以下の2つの特例が適用できるため、実際に税金がかかることはまずありません。

強制換価等による特例（任意売却特有の税制）

これは任意売却や競売における特有の特例です。

税法において、「強制換価等による譲渡」と呼ばれる特例で、その条文では「資力を喪失して債務を弁済することが著しく困難である場合」における資産の売却には課税をしないと謳われています。

つまり、債務の返済が困難になってしまい、やむを得ず任意売却や競売で不動産を売却する場合は、譲渡所得税の課税対象にならないのです。（ただし、例外的に任意売却や競売であった場合でも、結果的に利益が出た場合は課税の対象になります）

なお、条文の「資力を喪失して債務を弁済することが著しく困難」である場合とは、「債務者の債務超過の状態が著しく、その者の信用、才能等を活用しても、現にその債務の全部を弁済するための資金を調達することができないのみならず、近い将来においても調達することができないと認められる場合をいい、これに該当するかどうかは、これらの規定に規定する資産を譲渡した時の現況により判定する」とされています。

自宅の売却である場合の特例

「自宅」を売却する場合は譲渡所得税の特例があります。

具体的には、売却する不動産が自宅として使っていたものであれば、3000万円まで控除を受けられるというものです。

そのため、ここまで譲渡所得税の考え方や強制換価等による特例をご紹介してきましたが、そもそも「自宅を3000万円以下で売却」する場合は、任意売却かどうかにかかわらず譲渡所得税は課税されません。

なお、投資用の物件や会社の事業資産を任意売却する場合は、この特別控除は適用されません。

注意点としては、単に住民票があるだけでは「自宅」とみなされず、生活の実態があることが必要です。

任意売却で譲渡所得税が課税されるケース

本当にごく稀ですが、任意売却でも譲渡所得税を課税されるケースがあります。

条件としては、主に以下の３つをすべて満たすようなケースです。

①その不動産を取得した時の金額がわからない(相続で取得、購入時の書類を紛失した、など)

②債務が少なく任意売却でローンを完済できて手元に資金が残った

③3000万円以上で売れた、または自宅でない不動産を任意売却した

①は、相続などで物件を取得しており、いくらで買ったかわからないため、購入費用を控除できないケースです。

この場合は売却金額の５％を購入時の費用として計算されます。
なお、購入した時の契約書や領収書をすべて紛失している場合も、購入額を証明できないためこれに当てはめられます。

②は、住宅ローンの返済自体は滞納してしまったものの、任意売却で完済できたケースです。
つまり債務超過(オーバーローン)に該当しないため、前述の「強制換価等による特例」が適用されません。

③は、前述の通り自宅であれば3000万円の控除があるため、自宅を3000万円以下で売却した場合は、①②に関わらず譲渡所得税の課税対象になりません。

つまり、3000万円以上で売却した、あるいは自宅以外の不動産を売却した場合において、①②の状況によって課税対象になる可能性が出てきます。

売買契約に伴う印紙税

任意売却において、譲渡所得はこれまで述べてきた通りほとんど課税されることはありません。

しかし、厳密には譲渡所得税とは別に印紙税と言われる税金がかかります。

これは売買契約書に印紙を貼る必要があるためです。書面に係る税金と考えれば良いでしょう。

印紙税の金額

印紙代の金額は売買価格によって以下のように変動します。

※不動産の譲渡に関する契約書のうち、平成26年4月1日から令和１年(2020年)3月31日までの間に作成された契約書は、右側の軽減税率が適用されます。