リースバックした時の賃料はどうやって決まる?

住宅ローンを滞納してしまい売却せざるを得なくなった場合や、まとまった資金が必要になった際に、自宅を売却した後も住み続けられるリースバックは一見とても魅力的な方法に見えます。

「リースバックとは?~自宅を売却後も住み続ける方法」>>

しかし、売却して住宅ローンや他の借金を返済したとしても、その賃料が高くて払えなければ意味がありません。

ここではリースバックを活用した際の賃料の相場を解説します。

 

リースバックの賃料の決まり方

リースバックの賃料は、概ね以下の計算式で決まります。

 

賃料=売却額×●●%÷12ヶ月+▲▲円

※「●●」の部分は地域や物件によって変動します。
※「▲▲」の部分はその物件を所有するのにかかる維持費に応じて加算される場合があります。

 

自宅を売却した金額に比例して賃料が上がる

上記の計算式を見ていただければ分かるように、リースバックの賃料は売却する金額に比例して上がります。

従って、高く売れば売るほど賃料は上がってしまうわけです。

そのため、リースバック後に20年以上の長期で住み続けることを前提とする場合、あえて相場よりも安めの金額で売却することで賃料を抑えるというのも方法のひとつです。(ただし、あまりに低い金額で売却すると税金などの問題が出てきます)

 

周辺の賃料相場は関係ない

また、上記の計算式ではその物件の周辺物件の相場は考慮されていないため、ケースによっては周辺の相場よりも著しく高かったり安かったりすること考えられます。

つまり、どうしても自宅に住み続けたいということでリースバックを選択した場合、周辺の賃料よりも割高になってしまうこともあるのです。

 

売却額に何パーセントを掛けるのか?

上記の計算式における「●●」の部分に何パーセントが入るかによって賃料が大きく変わってきますが、これはその地域や物件によって大きく異なります。

基本的な考え方としては、不動産需要が高く人気がある都市部ほど低く抑えることができ、逆に不動産需要の低い地方になればなるほど割高になります。

物件にもよりますので一概には言えませんが、例えば東京23区内であれば6~8%、地方大都市で7~9%、地方の流通性の低い地域で9~13%といったところです。

 

マンションの管理費などがある場合

リースバックをすると、マンションの管理費・修繕積立金や固定資産税など、その不動産を所有していることによってかかる費用は買主(オーナー)の負担になるため支払いは不要になります。

ただし、当然ながら買主も家賃収入と費用が見合わなければ買ってくれませんので、これらの費用の金額に応じて家賃に上乗せされる場合があります。

これが上記の計算式の「▲▲」に当たります。

 

リースバックの賃料のケーススタディ

※以下のケースはあくまでも例であり、物件によって異なります。

実例① 東京23区で人気エリアのマンション

賃料=売却額4500万円×6.5%÷12ヶ月+2.5万円=26.8万円/月

(※管理費・修繕積立金:3万円/月 固定資産税:18万円/年 のケース)

 

実例② 地方中堅都市で比較的人気の高い地域の戸建

賃料=売却額1800万円×8%÷12ヶ月+0円=12万円/月

 

実例③ 地方の不動産需要が低い地域の戸建

賃料=売却額700万円×10%÷12ヶ月+0円=5.8万円/月

 

住宅ローンの残額が重要

住宅ローンの返済が厳しくなったときにリースバックが有効かどうかは、当然ながら今の毎月のローン返済額よりもリースバック後の賃料が安くなるかがポイントとなります。

これまで説明した通り、リースバックの賃料は売却金額によって変動します。

一方で、原則として住宅ローンが残っている場合は売却代金で一括返済する必要がありますので、最低でもローンの残高以上の金額で売却する必要があります。

つまり、住宅ローンの残額が大きいと、必然的に高い金額での売却が必要になり家賃も高額になっていきます。

 

最も効果的なのは「ローン残高は少ないが月々の返済額が大きい」ケース

例えば、住宅ローンは残り800万円しかないものの、月々12万円を返済しているといったケースです。

このとき、仮に「売却額1000万円×7.5%÷12ヶ月=6.25万円/月」という条件でリースバックをしたとすると、月々の負担は37,500円も軽くなるうえに、手元に200万円の資金が残ります。(実際には諸費用が掛かるため全額は残りません)

 

まとめ

リースバックは、住宅ローンや借金の返済が苦しくなって自宅を売却せざるを得なかった時に、売却後にそのまま住み続けられるという点で非常にニーズの高まっているサービスです。

しかし、賃料が現実的に支払っていけるかどうかという点は冷静に見極める必要があります。

「どうしても今の自宅を手放したくない!」というお気持ちもわかりますが、リースバックをして相場よりも高い賃料を支払っていては、結局苦しい生活からいつまでも抜け出せないというケースも多々あります。

逆に、前述のケースのように条件によっては住み続けたまま負担を軽減できる理想的な方法になり得る場合もあります。

生活を改善していくうえで、冷静かつ長期的な視点で最適な方法を検討するようにしてください。

 

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