税金を滞納してしまっているときの任意売却

経済的に苦しい状況に陥ってしまい、住宅ローンを払えなくなってしまった場合、同時に税金も滞納してしまっているケースは珍しくありません。

それでは競売を避けるために任意売却をする際に、この税金の滞納は影響するのでしょうか?

ここでは税金の滞納と任意売却の関係を解説します。

 

税金の滞納による差し押さえが入っているか?

税金を滞納してしまっている場合、自宅に差し押さえを入れられているかどうかで任意売却の可否や手続きが変わります。

 

差し押さえとは?

差し押さえとは、債権者(税金の滞納の場合は役所や税務署)がその登記をすることにより、債務者が資産を勝手に処分できないようにする手続きです。

差し押さえをされてしまうと、勝手に自宅などの不動産を売却することができなくなってしまいます。

ただし、必ずしも差し押さえをされたからすぐに競売や公売で強制売却されてしまうわけではありません。
特に税金の場合は、差し押さえられてすぐに強制売却されてしまうケースは稀です。

 

差し押さえが入っていない場合

税金を滞納していても、差し押さえの登記をされていなければ任意売却に直接的に影響することはありません。

しかし、滞納を続けていると任意売却の手続きの途中で差し押さえを入れられてしまう可能性があります。
また、任意売却しても納税しなくてはならないことには変わりありませんので、いずれにしても支払いの目途は付けなければなりません。

 

差し押さえが入っている場合

差し押さえが入っている場合、前述の通り勝手に自宅を売却することができなくなります。
これは任意売却でも同様です。

そのため、税金の滞納による差し押さえが入っている状態で任意売却するためには、売却と同時にその代金で税金を返済して差し押さえを解除しなければなりません。

なお、これは事前に役所や税務署と話し合って承諾や段取りをつけておく必要があります。

 

差し押さえが入ってしまっている場合の任意売却

税金の滞納による差し押さえが入ってしまっている家を任意売却するためには、売却と同時にこの差し押さえを解除する必要があります。

そのためには、売却代金で滞納している税金を全額返済する、一部返済で差し押さえを解除してもらえる承諾を得ることが求められます。

以下、具体的な流れを解説します。

 

まずは正確な金額を把握する

まずは役所や税務署で滞納してしまっている税金の明細を取得して、生活にいくら溜まってし待っているのか把握することが最初のステップです。

長期間滞納してしまっている場合は高額の延滞税が加算されていて、想像していたよりも大幅に大きな未納税金が貯まってしまっているケースもあります。

金額を確認したうえで、もし売却代金で住宅ローンと税金を一括返済できそうであれば大きな問題はありません。

しかし、売却代金で税金を一括返済できそうにない場合や住宅ローンさえ賄えない場合は、以下のように債権者や役所と調整を進める必要があります。

 

債権者と交渉する

売却代金で住宅ローンや滞納税金を一括返済できない場合、まずは債権者との調整が必要です。

例として、住宅ローンが2000万円、税金が100万円残っていて、売却しても1500万円程度にしかならないというケースで考えます。

この場合、住宅ローンが優先されますので原則は売却代金の1500万円は全額住宅ローンに充てられますが、それでは税金の差押が解除されずに任意売却することができません。

そこで、住宅ローンの債権者(銀行や保証会社)と交渉し、売却代金の一部を税金の返済にまわすことの承諾を得る必要があります。

なお、いくらまで税金にまわして良いかは金融機関が個別に基準を設けています。
例えば上記のケースで言えば、売却代金のうち100万円まるまる税金に回すことを認める金融機関もあれば、20万円以上は認めないという金融機関もあります。

金融機関との交渉の結果、滞納している税金を全額返納できないという場合は、今度は全額ではなく一部の返納で差し押さえを解除してもらえないか役所と交渉をすることになります。

 

役所と交渉する

上記のケースにおいて、売却代金の中から20万円しか税金の返納に回すことが認められなかった場合、今度はこの20万円で差し押さえを解除してもらえないか交渉します。

つまり、「売却代金でとりあえず20万円返して残りは分割で払っていくので差し押さえの解除を認めてほしい」ということを伝えるのです。

これが認めらえるかどうかは、滞納している金額や配分する金額によって個別の判断になります。
また、市区町村によっても基準が大きく異なります。

特に東京や横浜、名古屋などの大都市圏では、例外なく全額返納以外は一切差し押さえ解除を認めないという市区町村もあります。なお、消費税などの国税を滞納している場合も、全額返納以外で差し押さえを解除してくれることはありません。

 

まとめ

税金を滞納してしまっている場合の任意売却は、差し押さえが入っているかどうかで可否が変わります。

すでに差し押さえが入ってしまっている場合は、売却できる金額、残っている住宅ローンや税金の額などによっても異なりますが、債権者や役所との調整が必要になります。

いずれにしても、税金を滞納している場合の任意売却は慎重に判断しながら進めなくてはなりませんので、早めに専門家に相談することをお勧めします。

 

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